Quando si decide di acquistare un immobile, spesso ci si lascia guidare dall’entusiasmo e dalla voglia di concludere l’affare il prima possibile. Tuttavia, in un mercato complesso come quello immobiliare, la fretta può essere cattiva consigliera. Esiste infatti un dettaglio fondamentale che, se trascurato, può trasformare un investimento in un incubo: il controllo della regolarità urbanistica e catastale dell’immobile. In questo articolo ti spieghiamo perché è così importante e quali sono i rischi che si corrono ignorando questo passaggio.
Perché la regolarità urbanistica è fondamentale
La regolarità urbanistica di un immobile consiste nella conformità tra lo stato di fatto dell’edificio e i titoli abilitativi (come licenza edilizia, concessione edilizia, permesso di costruire) rilasciati dal Comune. In altre parole, ogni elemento dell’immobile deve essere stato realizzato secondo quanto autorizzato dai permessi comunali e deve corrispondere a quanto depositato in Comune.
Acquistare un immobile privo di regolarità urbanistica può comportare conseguenze gravissime. In primo luogo, l’atto di compravendita potrebbe essere annullabile, con il rischio di perdere l’investimento e di dover affrontare lunghe cause legali. Inoltre, eventuali abusi edilizi potrebbero obbligare il nuovo proprietario a demolire le parti non autorizzate o a pagare onerose sanzioni.
Un controllo accurato della regolarità urbanistica è quindi il primo passo per assicurarsi che l’immobile sia effettivamente commerciabile e privo di vizi nascosti che potrebbero emergere solo dopo l’acquisto.
Il ruolo della conformità catastale
Oltre alla regolarità urbanistica, è essenziale verificare la conformità catastale dell’immobile. Questo significa che i dati catastali (planimetria, superficie, destinazione d’uso, ecc.) devono corrispondere esattamente allo stato reale dell’immobile. Dal 2010, la legge prevede che negli atti di compravendita sia dichiarata la conformità tra lo stato di fatto e i dati catastali.
La mancata corrispondenza tra la planimetria catastale e l’immobile può comportare il blocco dell’atto di vendita da parte del notaio. Inoltre, eventuali difformità potrebbero comportare problemi in caso di richiesta di mutuo, poiché le banche richiedono sempre la verifica della regolarità catastale prima di concedere un finanziamento.
Per questo motivo, è buona prassi richiedere una visura catastale e confrontare la planimetria con lo stato reale dell’immobile prima di procedere con qualsiasi trattativa.
I rischi di trascurare questi controlli
Ignorare la verifica della regolarità urbanistica e catastale può avere conseguenze molto gravi. Il rischio principale è quello di acquistare un immobile che, in tutto o in parte, risulta abusivo. In questi casi, il Comune può ordinare la demolizione delle parti non autorizzate o imporre sanzioni amministrative molto elevate. In alcuni casi, l’acquirente potrebbe trovarsi impossibilitato a rivendere l’immobile finché non saranno sanate tutte le irregolarità.
Un altro rischio riguarda la difficoltà di ottenere un mutuo o di assicurare l’immobile. Le banche, infatti, richiedono sempre la conformità urbanistica e catastale prima di concedere un finanziamento. Senza questi requisiti, la richiesta di mutuo sarà inevitabilmente respinta.
Infine, in caso di difformità gravi, l’atto di compravendita potrebbe essere dichiarato nullo o annullabile, con la conseguenza di perdere sia l’immobile sia il denaro investito.
Come effettuare i controlli prima dell’acquisto
Per evitare brutte sorprese, è fondamentale affidarsi a professionisti qualificati, come un geometra, un architetto o un ingegnere, che possano effettuare tutte le verifiche necessarie. Questi tecnici saranno in grado di controllare la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e i titoli edilizi depositati in Comune, nonché di verificare la conformità catastale.
Prima di firmare qualsiasi proposta d’acquisto, chiedi al venditore la documentazione relativa ai titoli edilizi, la planimetria catastale aggiornata e la visura catastale. Se possibile, fai effettuare un sopralluogo da un tecnico di fiducia che possa rilevare eventuali difformità o abusi.
Infine, prima di arrivare al rogito notarile, assicurati che il notaio abbia esaminato tutta la documentazione e abbia verificato la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile. Solo così potrai acquistare in tutta sicurezza, evitando rischi e problemi futuri.
